Im Gegensatz zu beweglichen Wirtschaftsgütern besteht bei der gemischten Nutzung von unbeweglichen Wirtschaftsgütern, wie etwa ein Gebäude, welches für den Betrieb als auch für die privaten Wohnbedürfnisse genutzt wird, folgendes Gebot: Aufwendung dürfen nur entsprechend der betrieblichen Nutzung steuermindernd geltend gemacht werden. Ein Gebäude, das beispielsweise zu 40% betrieblich genutzt wird, zählt zu 40% zum Betriebsvermögen und ist daher nur mit 40% anzusetzen. Nur wenn der betriebliche bzw. private Anteil von untergeordneter Bedeutung ist, ist keine Aufteilung vorzunehmen. Von einem untergeordneten Anteil spricht man, wenn dieser weniger als 20 % beträgt.
Folgende Szenarien sind daher möglich:
- Unter 20 Prozent betriebliche Nutzung > Gebäude ist Privatvermögen
- 20 bis 80 Prozent betriebliche Nutzung > Gebäude ist entsprechend anteilig im Betriebsvermögen
- mehr als 80 Prozent betriebliche Nutzung > Gebäude ist komplett dem Betriebsvermögen zugeordnet
Das bedeutet, dass Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Gebäude wie
- Strom
- Abschreibung
- Reparaturen
- Gebäudeversicherung
- Sonstige Betriebskosten etc…
in dem oben angeführten Beispiel nur zu 40 % Auswirkung auf den steuerlichen Gewinn haben.
Kommt es zu einer Nutzungsänderung des betrieblichen Anteils bewirkt dieser Vorgang eine Entnahme oder eine Einlage (mit allen ertragsteuerlichen Konsequenzen). Dieses gilt selbstverständliche auch, wenn im Rahmen einer Betriebsaufgabe, das Gebäude in die private Sphäre übertragen wird.
Aufteilungsschlüssel
Im Jahr 2019 hat der VwGH klar gemacht, dass die Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu erfolgen hat (VwGH vom 31.1.2019, Ro/2017/15/0011). Das bedeutet, dass jeder Raum für sich selbst als betrieblich oder privat einzustufen ist. Weisen die Räume unterschiedliche Raumhöhen auf, kann im Einzelfall eine Aufteilung nach der Kubatur der betrieblich bzw. nicht betrieblich genutzten Räume sachgerecht sein. Auch nicht genutzte Dachböden oder Keller sind bei dieser Berechnung speziell zu berücksichtigen. Allgemeine Gebäudeteile (Stiegenhaus, Heizraum) beeinflussen werden als Neutral eingestuft und beeinflussen das Aufteilungsverhältnis (Betrieb : Privat) nicht. In Folge ergibt sich dann der Aufteilungsschlüssel, welcher auf die o.a. Aufwendungen anzuwenden ist.
